近年來隨著我國(guó)為了控制房?jī)r(jià)，各種限制房產(chǎn)交易政策層出不窮。很多朋友對(duì)這些政策并不是很熟悉，這也就導(dǎo)致了房產(chǎn)交易中各種矛盾與日俱增。尤其是二手交易中的合同更是這些矛盾發(fā)生的重災(zāi)區(qū)。大家也都知道二手房買賣合同作為二手房交易進(jìn)行的前提，一旦出現(xiàn)問題就會(huì)影響買賣結(jié)果。故而這個(gè)問題對(duì)于我們業(yè)主來說如何維護(hù)自己的權(quán)利來說是關(guān)鍵問題，那么二手房合同什么情況下是無效的？無效合同可以撤銷并申請(qǐng)退房嗎？今天小號(hào)角在這里給大家提供5點(diǎn)建議，讓大家輕松購(gòu)房無煩惱！

一、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的房屋

產(chǎn)權(quán)問題是二手房交易過程中購(gòu)房者常見的問題，主要有兩個(gè)表現(xiàn)方面：一是賣方非產(chǎn)權(quán)人；二是未經(jīng)全部房屋共有人同意。

有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。合同無效且無法辦理過戶手續(xù)。如果房產(chǎn)有共有人，但未經(jīng)共有人同意房屋買賣是無法進(jìn)行交易的，二手房購(gòu)房合同會(huì)被判定為無效。

二、考慮是否有房屋承租人

在二手房交易過程中，房屋承租人有優(yōu)先購(gòu)買房屋的權(quán)利，因此購(gòu)買者在買房時(shí)一定要注意該房產(chǎn)的出租情況。如果賣方賣房前未通知承租人或未取得承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的說明，承租人提出購(gòu)買房屋該房產(chǎn)的合同可能處于無效狀態(tài)，也就無法繼續(xù)進(jìn)行交易。另外購(gòu)房者也需要注意，即便承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，根據(jù)“買賣不破租賃”的規(guī)定，如果房屋租賃合同未到期，購(gòu)房者也有可能會(huì)面臨無法及時(shí)入住的尷尬情形。

三、被查封或作為抵押物的房屋

被司法機(jī)關(guān)查封及作為抵押物的房產(chǎn)，如需出售則必須征得司法機(jī)構(gòu)或者抵押權(quán)人的同意，并取得同意出售相關(guān)證明，或者通過償還債務(wù)等方式注銷抵押之后再出售。涉及有銀行貸款被抵押的情況很普遍，購(gòu)買時(shí)要注意確保賣方及時(shí)還清貸款，解除抵押，通常正常操作風(fēng)險(xiǎn)還是可以避免的。

四、存在違章或已公告拆遷

存在違章建筑的房子，如果房屋的結(jié)構(gòu)被更改且被政府部門限期整改，那么改房屋的質(zhì)量必然存在隱患。如果賣房者在沒有恢復(fù)房屋結(jié)構(gòu)原裝的情況下就出售房產(chǎn)的話，買家可以根據(jù)情況要求解除購(gòu)房合同并退房。另外，房子被列入拆遷公告范圍也是禁止過戶的。

五、特殊產(chǎn)權(quán)類型的房屋

一些特殊產(chǎn)權(quán)類型的房屋是禁止上市交易或者交易有限制的，這種情況下的買賣合同多屬于無效范圍。常見的有：承租公房、農(nóng)村集體土地上的房屋（小產(chǎn)權(quán)房）、部分產(chǎn)權(quán)的房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房等。類似于這樣的房產(chǎn)，其交易條件往往受到政府和國(guó)家的限制，購(gòu)房者交易前要先查清，確定能否交易，如何交易以免造成自己的損失。